Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa (tên trong hồ sơ: Khu đô thị Kỳ Hòa) được đề xuất trên 82.678,8 m² theo phương án quy hoạch 1/500 đang lấy ý kiến cộng đồng dân cư, chưa được phê duyệt, tại 238 đường 3 Tháng 2, phường Hòa Hưng, chia thành 8 lô chức năng. Lô chung cư rộng 42.176,3 m² (51%), cao tối đa 45 tầng, hệ số sử dụng đất 11,1 lần, cho khoảng 10.000 dân. Phần còn lại gồm công viên trung tâm 15.182,4 m², trường mầm non và trường liên cấp cho 1.700 học sinh, cùng các lô thể thao, văn hóa, y tế và hạ tầng kỹ thuật. Phương án được lập theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) quanh tuyến metro số 2. Căn cứ là Quyết định 1125/QĐ-TTg (2025) và Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND của TP.HCM về quy hoạch khu vực TOD.
Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa gồm những lô đất nào?
Theo bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án Vinhomes Kỳ Hòa trong phương án đang lấy ý kiến, toàn khu được đề xuất mật độ xây dựng chung 41,3%, tầng cao tối đa 45 tầng và hệ số sử dụng đất chung tối đa 6 lần. Tám lô chức năng và phần đất giao thông cộng lại đúng 82.678,8 m². Bảng dưới đây chép đủ chỉ tiêu từng lô, kèm hai hạng mục chỉ tính chỉ tiêu mà không tính vào diện tích đất là cây xanh trên mái và bãi xe ngầm.
| Lô | Chức năng | Diện tích (m²) | Tỷ lệ | Mật độ XD tối đa | Tầng cao tối đa | Hệ số SDĐ tối đa | Dân số / học sinh |
| CT | Nhà chung cư | 42.176,3 | 51,0% | 60% | 45 | 11,1 | 10.000 người |
| MN | Trường mầm non | 3.154,3 | 3,8% | 40% | 3 | 1,2 | 500 trẻ |
| LC | Trường liên cấp tiểu học – THCS | 6.239,2 | 7,5% | 40% | 5 | 2,0 | 1.200 học sinh |
| SC STL | Thể dục thể thao (sân chơi, sân tập luyện) | 5.904,3 | 7,1% | 40% | 3 | 1,2 | – |
| VH | Văn hóa | 2.519,3 | 3,0% | 40% | 4 | 1,6 | – |
| YT | Y tế | 252,9 | 0,3% | 40% | 4 | 1,6 | – |
| CX | Cây xanh sử dụng công cộng | 15.182,4 | 18,4% | 5% | 1 | 0,1 | – |
| HTKT | Công trình hạ tầng kỹ thuật | 1.450,5 | 1,8% | 60% | 4 | 2,4 | – |
| – | Đất giao thông | 5.799,6 | 7,0% | – | – | – | – |
| Tổng | 82.678,8 | 100% | 41,3% | 45 | 6,0 | 10.000 người | |
| – | Cây xanh trên mái (chỉ tính chỉ tiêu) | 10.628,9 | Không tính vào diện tích đất | ||||
| P | Bãi xe ngầm 2 tầng (chỉ tính chỉ tiêu) | 60.304,7 | Không tính vào diện tích đất | ||||
Nếu gom theo nhóm, khu đất chia gần như làm đôi. Đất ở chung cư chiếm 51%, còn 49% là đất phục vụ chung: giáo dục 9.393,5 m² (11,4%), công cộng gồm thể thao, văn hóa, y tế 8.676,5 m² (10,5%), cây xanh 18,4%, hạ tầng kỹ thuật 1,8% và giao thông 7%. Mật độ xây dựng 60% chỉ áp dụng cho khối đế. Phần tháp phía trên nhỏ hơn và được bố trí theo quy định về khoảng cách giữa các công trình.
Các khu chức năng được bố trí thế nào trên mặt bằng?
Theo bản đồ quy hoạch sử dụng đất và sơ đồ tổ chức không gian, lô chung cư (CT) chạy dọc hai cạnh Bắc (đường Cao Thắng) và Tây (đường Lê Hồng Phong), ôm lấy công viên (CX) ở giữa khu đất. Các công trình công cộng như trường học, văn hóa, y tế và hạ tầng kỹ thuật xếp thành dải dọc cạnh Đông, giáp trục đường quy hoạch rộng 20 m, kéo xuống đường 3 Tháng 2. Lô thể thao (SC STL) nằm ở phía Tây Nam, nối công viên với góc Lê Hồng Phong.
- Khối cao tầng: tập trung về phía Đông Bắc và thấp dần về các tuyến đường bao quanh. Khối đế kết hợp thương mại, dịch vụ, còn các tháp nhà ở đặt phía trên.
- Công viên trung tâm: lô CX 15.182,4 m² nằm giữa khu, nối với các dải cây xanh cảnh quan và trục đi bộ giữa các nhóm công trình.
- Cụm giáo dục: trường liên cấp (6.239,2 m², tối đa 5 tầng) và trường mầm non (3.154,3 m², tối đa 3 tầng) nằm cạnh nhau ở phía Đông. Lối vào trường đi từ đường quy hoạch 20 m, tách khỏi luồng xe chính trên 3 Tháng 2 và Lê Hồng Phong.
- Dải công cộng phía Nam: lô văn hóa (2.519,3 m²), y tế (252,9 m²) và hạ tầng kỹ thuật (1.450,5 m²) nằm sát đường 3 Tháng 2, cạnh khu đất công trình văn hóa hiện hữu.
- Cây xanh trên mái: 10.628,9 m² mái xanh được tính vào chỉ tiêu cây xanh, nằm trên khối đế và công trình.
Ý nghĩa của cách xếp này là các tháp nhà ở được đẩy ra hai trục đường lớn, còn lõi giữa khu dành cho công viên. Nhờ vậy, phần lớn các căn hộ nhìn ra hoặc vào khoảng xanh chung. Trường học và văn hóa đặt ở dải phía Đông – Nam để người dân khu lân cận cũng tiếp cận được, đúng tinh thần hạ tầng xã hội dùng chung của một đơn vị ở. Bản vẽ QH-06 bố trí 7 tháp, mỗi tháp ghi 45T; vị trí và quy mô từng tòa mang tính định hướng, mặt bằng căn hộ sẽ được xác định ở bước thiết kế sau.
Không gian ngầm của Vinhomes Kỳ Hòa được quy hoạch ra sao?
Phương án quy hoạch đề xuất dành 60.304,7 m² cho khu xây dựng ngầm. Khu này nằm dưới lô chung cư, một phần công viên và một phần lô thể thao, với tối đa 3 tầng hầm. Một tầng hầm dùng cho thương mại, hai tầng còn lại là bãi đỗ xe. Phần lớn nhu cầu đỗ xe được giải quyết ngay trong khuôn viên, nên không tính vào đất giao thông.
| Hạng mục ngầm | Số liệu |
| Diện tích khu xây dựng ngầm | 60.304,7 m² (khoảng 60.305 m²) |
| Số tầng hầm tối đa | 3 tầng |
| Sàn thương mại ngầm | 54.274 m² (1 tầng) |
| Sàn bãi đỗ xe ngầm | 120.610 m² (2 tầng) |
| Tổng sàn công trình ngầm tối đa | 174.884 m² |
Diện tích ngầm 60.305 m² lớn hơn tổng các lô chung cư và công viên phía trên cộng lại (57.359 m²). Nói cách khác, gần như toàn bộ phần đất ở và đất xanh đều có hầm bên dưới. Một tầng thương mại ngầm hơn 54.000 m² sàn là quy mô đáng kể. Con số này tương ứng với yêu cầu khai thác không gian ngầm trong khu TOD tại khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND.
Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa được quy hoạch theo định hướng nào?
Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa đi theo định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), dựa trên hai văn bản. Thứ nhất là Quyết định 1125/QĐ-TTg ngày 11/06/2025 phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060. Thứ hai là Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND ngày 19/06/2026 quy định lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD. Thuyết minh xác định ba ga S3 Dân Chủ, S4 Hòa Hưng và S5 Lê Thị Riêng của metro số 2 đều nằm trong bán kính tiếp cận của khu đất; khu đất thuộc vòng bán kính 1 km quanh ga và tiếp giáp vòng 500 m. Nghị quyết 21/2026 lấy bán kính 1.000 m tính từ tâm nhà ga làm ranh khu vực TOD.
Khu đất 82.678,8 m² tương đương khoảng 11–12 sân bóng đá tiêu chuẩn. Đây là quy mô hiếm thấy ở lõi nội đô đã xây dựng kín như Quận 10 cũ. Với 10.000 dân, mật độ dân số tính trên toàn khu khoảng 1.210 người/ha. Bảng chỉ tiêu QH-04 ghi tổng sàn tối đa toàn khu 497.238,6 m², trong đó lô chung cư 465.214,1 m² gồm sàn ở 373.320 m² và sàn thương mại 91.894,1 m², tức khoảng 37,3 m² sàn ở cho mỗi người. Đây là các mức tối đa, sàn xây dựng thực tế có thể thấp hơn.
Về cây xanh, bảng tổng hợp ghi tổng 25.811,3 m², gồm 15.182,4 m² đất công viên cộng 10.628,9 m² mái xanh. Nếu áp dụng tỷ lệ quy đổi 50% cho mái xanh theo Nghị quyết 21/2026, chỉ tiêu cây xanh tương đương khoảng 20.497 m², tức khoảng 2 m² mỗi người. Riêng phần cây xanh trên mặt đất là khoảng 1,5 m² mỗi người. Người đọc nên lưu ý sự khác nhau giữa ba cách tính này khi so sánh với các dự án khác.
Về trường học, quy mô 500 trẻ mầm non và 1.200 học sinh liên cấp được tính cho 10.000 dân. Với quy mô này phù hợp với nhu cầu của chính khu đô thị. Phần dư (nếu có) cho dân cư xung quanh còn tùy vào tỷ lệ gia đình có con nhỏ thực tế khi cư dân dọn vào.
Các thông số mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa
Các chỉ tiêu của mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa được lập theo Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, kết hợp các điểm được phép vượt Quy chuẩn trong khu vực TOD tại Điều 5 Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND. Bảng dưới đây đối chiếu từng thông số với căn cứ tương ứng.
| Thông số trên mặt bằng | Căn cứ | Ý nghĩa |
| Hệ số sử dụng đất chung 6 lần, lô chung cư 11,1 lần | Khoản 1 Điều 5 NQ 21/2026: hệ số sử dụng đất gộp của khu ở, thương mại dịch vụ, hỗn hợp trong khu TOD được tăng tối đa 1,5 lần so với Quy chuẩn | Cho phép đặt nhiều sàn nhà ở và dịch vụ hơn mức thông thường, vì khu đất nằm trong vùng ảnh hưởng của ga metro |
| Cây xanh trên mái 10.628,9 m² tính vào chỉ tiêu | Khoản 2 Điều 5 NQ 21/2026: cây xanh trên sàn mái mà người dân tiếp cận được quy đổi bằng 50% diện tích đất cây xanh công cộng | Phần mái xanh tương đương khoảng 5.314 m² đất cây xanh khi quy đổi |
| Quy mô 10.000 dân, có trường mầm non và trường liên cấp tiểu học – THCS | QCVN 01:2021/BXD về đơn vị ở; thuyết minh nêu quy mô này tương đương một đơn vị ở | Khu phải tự có hạ tầng xã hội cơ bản (trường học, cây xanh, thể thao, y tế) cho cư dân mới |
| Bãi đỗ xe đặt ngầm, không tính vào đất giao thông | Khoản 5 Điều 5 NQ 21/2026: diện tích bãi đỗ xe trong khu TOD được giảm tối đa 50% so với Quy chuẩn | Khu TOD được phép bố trí ít chỗ đỗ hơn vì kỳ vọng cư dân dùng metro |
| Chiều cao tối đa 45 tầng | Cục Tác chiến (Bộ Tổng Tham mưu) chấp thuận độ cao tĩnh không tối đa 200 m tính từ cốt đất tự nhiên +4 m (08/2026) | Chiều cao công trình bị giới hạn bởi tĩnh không, không chỉ bởi số tầng |
| Mật độ khối đế 60%, khoảng lùi riêng | Khoản 6 Điều 5 NQ 21/2026: khoảng lùi trong khu TOD được quy định cụ thể tại đồ án | Khoảng lùi và mật độ được kiểm soát chặt do khu đất gần khu vực quân sự và công trình biểu tượng Việt Nam Quốc Tự |
Câu hỏi thường gặp về mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa
Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa có bao nhiêu tòa tháp?
Bản vẽ QH-06 của phương án quy hoạch 1/500 đang lấy ý kiến bố trí 7 tháp chung cư, mỗi tháp ghi 45T, trên lô chung cư rộng 42.176,3 m² với hệ số sử dụng đất 11,1 lần. Phối cảnh QH-11C chụp từ đường 3 Tháng 2 chỉ thấy khoảng 5 khối vì một số tháp bị che khuất. Vị trí, quy mô công trình mang tính định hướng, sẽ được cụ thể hóa ở bước lập dự án.
Trường học trong Vinhomes Kỳ Hòa có quy mô bao nhiêu?
Phương án quy hoạch đang lấy ý kiến đề xuất hai trường trên tổng 9.393,5 m². Trường mầm non rộng 3.154,3 m², cao tối đa 3 tầng, quy mô 500 trẻ. Trường liên cấp tiểu học – THCS rộng 6.239,2 m², cao tối đa 5 tầng, quy mô 1.200 học sinh. Cả hai đặt ở dải phía Đông của khu đất.
Công viên trung tâm Kỳ Hòa rộng bao nhiêu?
Lô cây xanh sử dụng công cộng CX rộng 15.182,4 m², tức khoảng 1,5 ha, chiếm 18,4% khu đất. Mật độ xây dựng của lô này tối đa 5% và chỉ được xây 1 tầng, nên phần lớn diện tích là cây xanh, đường dạo và không gian mở. Ngoài ra còn 10.628,9 m² cây xanh trên mái được tính thêm vào chỉ tiêu.
Vinhomes Kỳ Hòa có mấy tầng hầm?
Khu xây dựng ngầm có tối đa 3 tầng hầm trên diện tích 60.304,7 m². Một tầng dành cho thương mại với 54.274 m² sàn, hai tầng làm bãi đỗ xe với tổng 120.610 m² sàn. Tổng sàn ngầm tối đa là 174.884 m².
- Euro Holding – chính thức phân phối F1 dự án Vinhomes Green Paradise
- Hà Nội Chuẩn Bị Khởi Công Siêu Đô Thị Thể Thao Olympic Hơn 9.000ha: Vinhomes Olympic Hà Nội Bước Vào Giai Đoạn Chuẩn Bị Thi Công
- TP.HCM Chuyển Mình Phê Duyệt “Kỷ Nguyên Mới”: Đồng Loạt Khởi Công 7 Siêu Dự Án Trăm Nghìn Tỷ Dịp 30/4
- Sau Gần 3 Tháng Khởi Công, Quần Thể Đô Thị Nghỉ Dưỡng Mỹ Lâm Tại Tuyên Quang Có Chuyển Biến Mới
- Vinhomes Hai Van Bay: “Đảo Ngọc” Giữa Lòng Vịnh Biển – Nơi Viết Tiếp Những Chương Di Sản Nghỉ Dưỡng Thượng Lưu
Zalo