Trong ranh giới điều chỉnh Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có 12 cụm làng lâu đời, làng nghề với tổng diện tích khoảng 1.067 ha, 160.400 người và 46.689 hộ. Bài viết trình bày bốn nguyên tắc buộc phải di dời và ba nguyên tắc bảo tồn, bảng chi tiết từng cụm làng, hai cụm di dời theo Quyết định 257, hai cụm tái thiết, tám cụm cải tạo chỉnh trang có chọn lọc, các quy tắc quản lý làng xóm giữ lại gồm quỹ đất 5%, cùng bài toán bảo tồn khu vực lõi làng nghề.
Bức tranh chung: gần 79% diện tích làng xóm được giữ lại
Trước khi đi vào chi tiết, con số tổng hợp cho thấy phần lớn làng xóm không bị xóa bỏ. Trong khoảng 1.067 ha của 12 cụm làng:
- Cải tạo, chỉnh trang: khoảng 842 ha, tương đương gần 79%.
- Thuộc diện tái thiết: khoảng 108 ha.
- Di dời theo Quyết định 257: khoảng 67 ha.
- Di dời do ảnh hưởng của trục đại lộ: khoảng 50 ha.
Như vậy tổng diện tích phải di dời hoặc tái thiết khoảng 225 ha, chiếm khoảng 21% diện tích làng xóm. Con số này quan trọng vì nó bác bỏ cách hiểu rằng toàn bộ làng xóm ngoài đê sẽ bị giải tỏa.
Tuy nhiên, diện tích không tỷ lệ thuận với số người. Riêng cụm làng Nhật Tân – Tứ Liên thuộc diện tái thiết đã có 53.000 người trên 96 ha, tức một phần ba tổng dân số 12 cụm làng nằm trong diện tái thiết chỉ ở một cụm.
Bốn nguyên tắc buộc phải di dời, tái thiết
Hồ sơ nêu bốn trường hợp khu dân cư cần di dời, tái thiết. Đây là căn cứ để người dân tự đối chiếu tình trạng khu vực mình đang ở.
- Nguyên tắc 1 – an toàn lũ: các làng không đảm bảo an toàn phòng, chống, thoát lũ.
- Nguyên tắc 2 – mở đường: các làng có phần lớn diện tích nằm vào phạm vi mở đường giao thông như trục đại lộ, nút giao thông, mà phần diện tích còn lại không đảm bảo cấu trúc làng.
- Nguyên tắc 3 – phòng khách đô thị: các làng nằm trong khu vực quy hoạch “phòng khách đô thị”, tức trong Vành đai II, đoạn từ cầu Nhật Tân đến cầu Vĩnh Tuy bên bờ Hữu sông Hồng.
- Nguyên tắc 4 – nằm trong dự án đô thị: các làng nằm trong các dự án đô thị định cư, đô thị đa mục tiêu đã được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nguyên tắc 2 có một điều kiện đi kèm đáng chú ý: chỉ khi phần diện tích còn lại không đảm bảo cấu trúc làng thì mới di dời. Nghĩa là việc tuyến đường cắt qua một phần làng không tự động dẫn tới di dời toàn bộ.
Nguyên tắc 3 là nguyên tắc tạo ra khối lượng tái thiết lớn nhất, vì “phòng khách đô thị” nằm đúng đoạn sông qua trung tâm thành phố, nơi mật độ dân cư ngoài đê cao nhất.
Ba nguyên tắc bảo tồn, giữ lại, cải tạo chỉnh trang
Đối trọng với nhóm nguyên tắc trên là ba nguyên tắc bảo tồn, xác định những gì phải được giữ.
- Nguyên tắc 1 – bảo tồn di tích: bảo tồn các di tích lịch sử văn hóa và địa điểm lưu niệm sự kiện cách mạng kháng chiến, bao gồm cả di tích đã xếp hạng và chưa xếp hạng, gắn với cộng đồng dân cư.
- Nguyên tắc 2 – bảo tồn khu vực lõi: bảo tồn khu vực lõi của làng nghề truyền thống và các làng có giá trị về kiến trúc, lịch sử, văn hóa vật thể và phi vật thể đã được công nhận, xếp hạng. Khu vực lõi được định nghĩa là nơi có các thành tố cấu thành làng xóm gắn với quá trình hình thành và phát triển.
- Nguyên tắc 3 – chỉnh trang ngoài phòng khách đô thị: giữ lại và cải tạo chỉnh trang khu vực lõi của các làng xóm lâu đời tại các khu vực ngoài “phòng khách đô thị”, tức ngoài Vành đai II.
Điểm đáng chú ý là nguyên tắc 1 bảo tồn cả di tích chưa xếp hạng. Trong 123 công trình di tích của khu vực có tới 61 công trình chưa xếp hạng, chiếm gần một nửa. Nếu chỉ bảo tồn di tích đã xếp hạng thì phần lớn công trình tín ngưỡng làng xã sẽ không được bảo vệ.
Bảng đầy đủ 12 cụm làng
Bảng dưới đây là số liệu rà soát được tổng hợp theo các văn bản do các xã, phường cung cấp thời điểm tháng 8/2026.
| # | Cụm làng | Vị trí | Diện tích | Dân số | Số hộ | Diện xử lý |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Võng La – Hải Bối (một phần) | Xã Thiên Lộc, xã Vĩnh Thanh | 192 ha | 9.926 | 3.044 | Di dời một phần khoảng 27 ha theo Quyết định 257 |
| 2 | Bắc Cầu (toàn bộ) | Phường Bồ Đề | 35,5 ha | 10.000 | 3.240 | Di dời toàn bộ theo Quyết định 257 |
| 3 | Nhật Tân – Tứ Liên | Phường Hồng Hà | 96 ha | 53.000 | 15.900 | Tái thiết, nằm trong “phòng khách đô thị” |
| 4 | Thống Nhất (thôn Hạ Trại, Trung Thôn) | Phường Long Biên | 12,0 ha | 1.884 | 705 | Tái thiết |
| 5 | Giang Cao – Bát Tràng – Kim Lan | Xã Bát Tràng | 188 ha | 19.422 | 5.240 | Cải tạo chỉnh trang; di dời một phần khoảng 4,5 ha theo Quyết định 257 |
| 6 | Văn Quán – Đông Cao – Tráng Việt | Xã Mê Linh | 212 ha | 21.080 | 5.411 | Cải tạo chỉnh trang |
| 7 | Ngọc Giang – Lực Canh – Văn Tinh | Xã Vĩnh Thanh, xã Đông Anh | 44,14 ha | 3.857 | 816 | Cải tạo chỉnh trang |
| 8 | Văn Đức | Xã Bát Tràng | 57 ha | 8.588 | 2.339 | Cải tạo chỉnh trang |
| 9 | Thúy Lĩnh | Phường Lĩnh Nam | 71,4 ha | 12.677 | 3.245 | Cải tạo chỉnh trang |
| 10 | Yên Mỹ | Xã Thanh Trì | 26,63 ha | 6.472 | 2.057 | Cải tạo chỉnh trang |
| 11 | Đại Lan | Xã Nam Phù | 27,9 ha | 3.724 | 1.348 | Cải tạo chỉnh trang |
| 12 | Tranh Khúc – Vạn Phúc | Xã Nam Phù | 105 ha | 9.795 | 3.344 | Cải tạo chỉnh trang |
| Tổng | 1.067 ha | 160.400 | 46.689 |
Cần đọc bảng này đúng cách. Cột diện tích là diện tích toàn cụm làng, không phải diện tích bị thu hồi. Với cụm Võng La – Hải Bối, tổng cụm là 192 ha nhưng phần di dời chỉ khoảng 27 ha. Tương tự với cụm Giang Cao – Bát Tràng – Kim Lan, tổng 188 ha nhưng chỉ di dời khoảng 4,5 ha.
Hai cụm làng di dời theo Quyết định 257
Đây là các trường hợp di dời vì lý do an toàn phòng chống lũ, theo Quy hoạch phòng chống lũ và quy hoạch đê điều hệ thống sông Hồng, sông Thái Bình được phê duyệt tại Quyết định số 257/QĐ-TTg ngày 18/2/2016.
Cụm làng Võng La – Yên Hà – Hải Bối
Cụm làng này thuộc xã Thiên Lộc và xã Vĩnh Thanh, tổng diện tích cụm 192 ha với 9.926 người và 3.044 hộ. Điểm quan trọng là không di dời toàn bộ cả làng.
Hồ sơ xác định chỉ thực hiện di dời một phần diện tích khu dân cư nằm trong phạm vi không đảm bảo điều kiện an toàn phòng chống lũ và khu vực nằm trong phạm vi xây dựng trục đại lộ cảnh quan, thuộc các thôn Võng La, Yên Hà và Hải Bối. Phần di dời khoảng 27 ha.
Một số bài báo đưa con số 340,87 ha cho phần di dời của cụm làng này. Con số đó không khớp với tài liệu chính thức trong hồ sơ lấy ý kiến, vốn ghi khoảng 27 ha và cũng không khớp với chính diện tích toàn cụm là 192 ha. Người đọc nên căn cứ con số trong hồ sơ.
Làng Bắc Cầu
Làng Bắc Cầu thuộc phường Bồ Đề là trường hợp duy nhất di dời toàn bộ, với diện tích khoảng 35,5 ha, 10.000 người và 3.240 hộ.
Đây là làng nằm ở vị trí đặc biệt bất lợi về thoát lũ, ở khu vực hợp lưu giữa sông Đuống và sông Hồng. Cũng chính tại phường Bồ Đề, tuyến đại lộ phải thu hẹp mặt cắt xuống 49,5 m ở đoạn từ chân cầu Bắc Cầu đến đầu cầu Thăng Long để tránh đền Núi, đền Rừng và đền Mẫu Thoải Phúc Xá.
Với 3.240 hộ phải di dời toàn bộ, đây là khối lượng tái định cư lớn. Phường Bồ Đề lại nằm trong nhóm năm địa bàn không có quỹ đất tái định cư phía trong đê, nên người dân dự kiến được bố trí vào các khu đô thị đa mục tiêu và khu định cư tập trung.
Hai cụm làng thuộc diện tái thiết
Khác với di dời vì lý do an toàn lũ, tái thiết là để phục vụ mục tiêu kiến tạo khu vực “phòng khách đô thị” của Thủ đô và trục đại lộ cảnh quan.
Cụm làng Nhật Tân – Tứ Liên
Cụm làng thuộc phường Hồng Hà, diện tích khoảng 96 ha với 53.000 người và 15.900 hộ. Đây là cụm làng đông dân nhất trong 12 cụm, chiếm khoảng một phần ba tổng dân số làng xóm toàn phân khu.
Cụm nằm trong khu vực “phòng khách đô thị”, đồng thời cũng là nơi bố trí cụm công trình biểu tượng gồm Tháp Kỷ nguyên, Nhà hát Ngọc Trai, Bảo tàng ký ức sông Hồng và Nhà khách.
Đây cũng là vùng nghề trồng đào Nhật Tân và quất Tứ Liên, hai làng nghề truyền thống được công nhận theo Nghị quyết số 24/NQ-HĐND. Hồ sơ thể hiện định hướng giữ lại vùng trồng đào Nhật Tân và quất Quảng Bá trong phối cảnh khu vực tái thiết, cùng một tổ hợp du lịch làng nghề truyền thống trong công viên chuyên đề Nhật Tân – Tứ Liên.
Cụm làng Thống Nhất
Cụm làng Thống Nhất gồm thôn Hạ Trại và Trung Thôn thuộc phường Long Biên, diện tích khoảng 12 ha với 1.884 người và 705 hộ. Đây là cụm nhỏ nhất trong 12 cụm.
Lý do tái thiết là cụm nằm trong phạm vi khu đô thị định cư và khu đô thị đa mục tiêu Bồ Đề – Long Biên – Bát Tràng, tương ứng nguyên tắc di dời thứ tư. Trên địa bàn phường Long Biên còn có chùa Hạ Trại và chùa Xuân Đô Trung là các công trình tuyến đường phải né tránh.
Tám cụm làng cải tạo, chỉnh trang có chọn lọc
Đây là nhóm lớn nhất, chiếm khoảng 842 ha. Cần lưu ý phạm vi cải tạo chỉnh trang không bao gồm diện tích nằm trong khu vực di dời theo Quy hoạch phòng chống lũ và khu vực giải phóng mặt bằng để xây dựng hai tuyến trục đại lộ cùng các nút giao thông.
- Văn Quán – Đông Cao – Tráng Việt thuộc xã Mê Linh, 212 ha, cụm có diện tích lớn nhất.
- Ngọc Giang – Lực Canh – Văn Tinh thuộc xã Vĩnh Thanh và xã Đông Anh, 44,14 ha.
- Giang Cao – Bát Tràng – Kim Lan thuộc xã Bát Tràng, 188 ha, di dời một phần khoảng 4,5 ha theo Quyết định 257.
- Văn Đức thuộc xã Bát Tràng, 57 ha.
- Thúy Lĩnh thuộc phường Lĩnh Nam, 71,4 ha.
- Yên Mỹ thuộc xã Thanh Trì, 26,63 ha.
- Đại Lan thuộc xã Nam Phù, 27,9 ha.
- Tranh Khúc – Vạn Phúc thuộc xã Nam Phù, 105 ha.
Toàn bộ tám cụm này đều nằm ngoài Vành đai II, đúng theo nguyên tắc bảo tồn thứ ba. Đây là lý do các làng ở đoạn thượng lưu như Mê Linh và đoạn hạ lưu như Bát Tràng, Nam Phù được giữ lại nhiều hơn so với đoạn giữa.
Quy tắc quản lý các làng xóm được giữ lại
Việc được giữ lại không đồng nghĩa với việc không có ràng buộc. Hồ sơ đặt ra các quy tắc quản lý chặt chẽ nhằm bảo tồn không gian làng xã.
- Không tăng quy mô diện tích và dân số cơ học: làng không được mở rộng ranh giới và không được tăng dân số bằng cách nhận thêm dân từ nơi khác.
- Kiểm soát mật độ xây dựng và tầng cao thấp: phục vụ mục tiêu bảo tồn không gian làng xã. Tầng cao làng xóm truyền thống dự kiến khoảng 3 tầng.
- Hình thức kiến trúc cảnh quan phù hợp: lựa chọn hình thức phù hợp với không gian làng xã và các di tích lịch sử.
- Đảm bảo vùng bảo vệ di tích: theo quy định của Luật Di sản văn hóa.
- Quỹ đất 5% diện tích làng: dành để bổ sung hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật còn thiếu.
“Đảm bảo không làm tăng quy mô diện tích, dân số cơ học, có các giải pháp kiểm soát mật độ xây dựng và tầng cao công trình thấp (phục vụ cho bảo tồn không gian làng xã). Lựa chọn hình thức kiến trúc cảnh quan phù hợp với không gian làng xã, các di tích lịch sử, đảm bảo vùng bảo vệ di tích theo quy định của Luật Di sản văn hóa.” — Báo cáo của UBND thành phố Hà Nội về quy hoạch các làng xóm cũ.
Quy tắc quỹ đất 5% có ý nghĩa thực tiễn đáng kể. Các làng ngoài đê hiện thiếu trường học, cơ sở y tế, không gian công cộng và hạ tầng thoát nước. Việc dành 5% diện tích làng cho các chức năng này là cách bổ sung hạ tầng mà không cần mở rộng ranh giới làng.
Tầng cao 3 tầng là con số dự kiến. Hồ sơ ghi rõ sẽ được đánh giá theo các tiêu chí cụ thể tại từng dự án trong quá trình lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây là nội dung người dân trong các làng nên theo dõi ở bước tiếp theo.
Làng nghề truyền thống và bài toán bảo tồn khu vực lõi
Trong phạm vi lập quy hoạch có 07 làng nghề truyền thống và 01 cụm làng nghề được xác định theo Nghị quyết số 24/NQ-HĐND ngày 29/4/2025 của HĐND thành phố Hà Nội, thuộc danh mục di sản văn hóa phi vật thể.
Các nghề truyền thống được nêu tên trong hồ sơ gồm:
- Nghề trồng đào Nhật Tân và nghề trồng quất Tứ Liên thuộc phường Hồng Hà.
- Nghề quất cảnh Tàm Xá thuộc khu vực bãi Tàm Xá – Xuân Canh.
- Nghề gốm sứ Bát Tràng, nghề gốm sứ Giang Cao và làng gốm sứ Kim Lan thuộc xã Bát Tràng.
- Nghề làm bánh chưng Tranh Khúc thuộc xã Nam Phù.
Nguyên tắc bảo tồn khu vực lõi có ý nghĩa đặc biệt với làng nghề. Khu vực lõi là nơi có các thành tố cấu thành làng gắn với quá trình hình thành và phát triển, bao gồm cả không gian sản xuất chứ không chỉ công trình tín ngưỡng.
Với cụm Bát Tràng – Giang Cao – Kim Lan, hồ sơ vừa xếp vào diện cải tạo chỉnh trang vừa xác định một dự án thành phần riêng là dự án số 18 về khu vực bảo tồn làng nghề và tái định cư tại xã Bát Tràng. Đây là cụm làng nghề duy nhất có dự án thành phần riêng trong danh mục 18 dự án.
Định hướng chung là khai thác cảnh quan khu vực làng nghề truyền thống cho các mục đích du lịch sinh thái. Phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở được xác định là khu vực công viên nông nghiệp sinh thái gắn với du lịch làng nghề.
Hệ thống 123 di tích trong ranh giới
Mật độ di sản là ràng buộc lớn nhất đối với việc tổ chức lại không gian làng xóm. Trong phạm vi quy hoạch có 123 công trình di tích.
| Cấp xếp hạng | Số lượng |
|---|---|
| Di tích quốc gia đặc biệt | 01 (đình Chèm, phường Đông Ngạc, xếp hạng năm 2017) |
| Di tích cấp quốc gia | 26 |
| Di tích cấp thành phố | 35 |
| Di tích chưa xếp hạng | 61 |
| Địa điểm lưu niệm sự kiện cách mạng, kháng chiến | 14 |
Số liệu này được Sở Văn hóa và Thể thao cung cấp tại văn bản số 4847/SVHTT-QLDSVH ngày 22/7/2026. Đình Chèm là di tích quốc gia đặc biệt duy nhất, và cũng chính vì nó mà tuyến đại lộ bờ Hữu phải làm cầu vượt vòng ra phía sông ở đoạn qua phường Thượng Cát và Đông Ngạc.
Trên thực tế, hồ sơ hướng tuyến liệt kê tên cụ thể từng công trình phải né tránh trên mỗi đoạn tuyến, từ chùa Linh Quang, đền Văn Quán ở Mê Linh cho tới đình Đông Dư Hạ ở Bát Tràng. Đây là bằng chứng cho nguyên tắc ưu tiên tránh di tích tôn giáo trong thiết kế tuyến.
Kiến nghị của đơn vị lập quy hoạch về khu dân cư
Phần kiến nghị nêu ba yêu cầu đối với các khu vực dân cư thuộc các cụm làng, cho thấy nhiều nội dung vẫn còn phải làm rõ ở bước sau.
- Lập quy hoạch chi tiết: nhà đầu tư và chính quyền địa phương cần phối hợp rà soát, triển khai lập quy hoạch chi tiết cải tạo, quản lý khu dân cư hiện hữu.
- Xác định chính xác ranh giới: phạm vi, ranh giới, quy mô cần được xác định chính xác trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết.
- Phương án phòng chống lũ: khi lập quy hoạch chi tiết, các dự án thành phần phải có phương án phòng chống lũ, tai biến khí hậu, sạt trượt lở đảm bảo tuyệt đối an toàn phòng chống lũ và đê điều, được cơ quan quản lý chuyên ngành chấp thuận.
Điều này có nghĩa: bản đồ hiện nay ở tỷ lệ 1/5000 chưa xác định chính xác nhà nào trong diện di dời và nhà nào được giữ. Việc đó thuộc bước quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Người dân trong các làng cần lưu ý gì
Hồ sơ đang lấy ý kiến trong 20 ngày kể từ ngày 7/9/2026 với cộng đồng dân cư. Với người dân trong 12 cụm làng, có bốn điểm nên xác định rõ và nêu ý kiến.
- Cụm làng của mình thuộc diện nào: di dời theo Quyết định 257, tái thiết, hay cải tạo chỉnh trang có chọn lọc.
- Thửa đất có nằm trong phạm vi mở đường hay không: vì phần diện tích trong phạm vi trục đại lộ và nút giao bị loại khỏi khu vực cải tạo chỉnh trang, kể cả ở các làng được giữ lại.
- Cao độ nền khu vực đang ở: đối chiếu với bốn mức thềm địa hình để biết được xây dựng bình thường, phải dùng công trình thích ứng ngập, hay thuộc vùng công viên.
- Phương án tái định cư: tại chỗ, lân cận hay vào khu đô thị đa mục tiêu, đặc biệt với năm địa bàn không có quỹ đất trong đê là Thiên Lộc, Phú Thượng, Hồng Hà, Bồ Đề, Long Biên.
Nguyên tắc chung của thành phố là ưu tiên tối đa việc duy trì địa bàn sinh sống, sinh kế và sự gắn kết cộng đồng, đồng thời bảo đảm khu tái định cư có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Tài liệu hồ sơ quy hoạch (bản gốc)
Tài liệu dưới đây trích từ hồ sơ lấy ý kiến bản dấu đỏ do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập. Bấm Xem để mở tài liệu trong tab mới, hoặc Tải về để lưu bản đầy đủ.
- Tại Sao Vinhomes Green Paradise Cần Giờ Lại Chọn Mô Hình Đô Thị ESG++?
- Khởi Công Đường Sắt Tốc Độ Cao Hà Nội – Quảng Ninh Ngày 12/4: Hạ Tầng Chiến Lược Mở Ra Cơ Hội Mới Cho Vinhomes Global Gate Hạ Long
- THE S-VISTA – BỪNG SÁNG TÂM ĐIỂM PHỒN HOA “QUẬN OCEAN”
- Lễ Khởi Công Siêu Đô Thị Sinh Thái Vinhomes King Park Quy Mô Hơn 41.000 Tỷ Đồng Tại Bắc Ninh
- Biệt Thự 8×18 Vinhomes Sài Gòn Park Hóc Môn
Zalo