Thành phố Hồ Chí Minh đang tiến hành lấy ý kiến rộng rãi đối với dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Nhân dân Thành phố nhằm quy định chi tiết các khoản thu, phương pháp xác định, mức thu cũng như trình tự, thủ tục áp dụng trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Trong đó, nội dung tâm điểm thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận và thị trường bất động sản là đề xuất thu 1% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc bất động sản đối với các tổ chức, cá nhân tại lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện trong khu vực TOD. Khoản thu này được thiết kế nằm ngoài thuế chuyển nhượng bất động sản thông thường và được kê khai, nộp cùng thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính của giao dịch.
Theo cơ chế thiết kế trong dự thảo, nghĩa vụ nộp 1% này chỉ phát sinh một lần duy nhất đối với mỗi bất động sản, tính trên lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện kể từ thời điểm khu vực TOD chính thức áp dụng quy định. Thành phố áp dụng nguyên tắc không hồi tố đối với các giao dịch đã hoàn thành hợp pháp trước thời điểm khoản thu có hiệu lực. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng không áp dụng mức thu này đối với những bất động sản đã thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần giá trị đất tăng thêm do tăng diện tích sàn xây dựng nhằm triệt tiêu nguy cơ thu trùng lặp nghĩa vụ tài chính.
Cơ sở khoa học và mục tiêu chiến lược từ nguồn thu giá trị tăng thêm
Việc nhà nước đầu tư phát triển hệ thống đường sắt địa phương, metro và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật đồng bộ thường tạo ra tác động lan tỏa mạnh mẽ, làm gia tăng đáng kể giá trị đất đai đối với các bất động sản hiện hữu xung quanh các nhà ga. Cơ quan soạn thảo chỉ ra rằng mức đề xuất 1% được xây dựng dựa trên cơ sở phân tích giá trị tăng thêm do mô hình TOD mang lại có thể chiếm từ 10% đến 20% giá trị chuyển nhượng, trong đó Nhà nước dự kiến điều tiết khoảng từ 5% đến 10% phần giá trị tăng thêm này. Dự thảo cũng quy định rõ nguyên tắc không điều tiết đối với phần giá trị tăng trưởng xuất phát từ biến động thuần túy của thị trường hoặc do chính hoạt động đầu tư, cải tạo của người dân.
Toàn bộ nguồn thu từ khoản đóng góp này sẽ được nộp trực tiếp vào ngân sách nhà nước, được theo dõi và hạch toán độc lập, riêng biệt. Đặc biệt, nguồn ngân sách này sẽ được ưu tiên tuyệt đối để tái đầu tư phát triển hệ thống đường sắt địa phương và hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối trong các khu vực TOD. Các báo cáo đánh giá tác động bước đầu cho thấy khoản thu điều tiết này có tiềm năng đóng góp gần 20% tổng chi phí đầu tư cho toàn bộ mạng lưới đường sắt đô thị của thành phố. Trong chiến lược dài hạn, TP.HCM đang đặt mục tiêu quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị đạt khoảng 1.024 km, trong đó ưu tiên triển khai 10 dự án trọng điểm giai đoạn 2026-2030 nhằm sớm đạt mốc 200 km.
Bên cạnh khoản thu 1% khi chuyển nhượng, phương án tổng thể về TOD tại TP.HCM còn bao gồm 5 nhóm khoản thu chính nhằm phân bổ hài hòa giá trị gia tăng từ hạ tầng, bao gồm: khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm; khoản thu từ giá trị đất tăng thêm do thay đổi mục đích sử dụng; khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt; phí kết nối giao thông công cộng và phí cải thiện hạ tầng do các dự án hưởng lợi đóng góp.
Góc nhìn đa chiều từ thị trường và bài toán chống chồng lấn nghĩa vụ tài chính
Đề xuất thu thêm “chênh lệch địa tô” thông qua hình thức áp dụng tỷ lệ 1% giá trị chuyển nhượng lần đầu đã tạo ra những luồng ý kiến thảo luận sôi nổi từ phía các chuyên gia kinh tế, nhà quản lý và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.
Ở chiều hướng ủng hộ, nhiều chuyên gia cho rằng chủ trương khai thác giá trị gia tăng từ đất để tạo lập nguồn lực đầu tư công trình hạ tầng giao thông trọng điểm là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại trên thế giới. Thực tiễn triển khai các tuyến metro lớn như tuyến số 1 tại TP.HCM hay các tuyến metro tại Hà Nội cho thấy giá trị bất động sản trong bán kính tiếp cận nhà ga thường tăng trưởng rất mạnh mẽ, thậm chí có thể tăng tới 20% đến 40% so với mặt bằng chung nhờ lợi thế hạ tầng và thương mại. Việc điều tiết một phần nguồn lực này quay trở lại ngân sách để tiếp tục mở rộng mạng lưới giao thông công cộng được xem là giải pháp chia sẻ lợi ích công bằng giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia cũng bày tỏ sự lo ngại sâu sắc về nguy cơ “thuế chồng thuế” hoặc chồng lấn nghĩa vụ tài chính. Khi một dự án hoặc một sản phẩm bất động sản nằm trong khu vực TOD đã phải gánh vác nhiều khoản đóng góp theo cấu phần 5 khoản thu cấu trúc, cộng thêm các sắc thuế hiện hành như thuế thu nhập cá nhân 2% từ hoạt động chuyển nhượng, gánh nặng tài chính có thể trở nên quá lớn. Các ý kiến phân tích chỉ ra rằng mức thu 1% tính trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng có thể vô tình áp dụng cả với những trường hợp bất động sản không tăng giá hoặc thậm chí phải bán lỗ do áp lực thanh khoản, làm phai mờ ranh giới của việc thu hồi giá trị gia tăng thực tế do metro mang lại.
Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống và nhận được sự đồng thuận cao từ xã hội, nhiều chuyên gia kiến nghị cơ quan quản lý cần tính toán rất thận trọng các điều kiện định lượng. Cụ thể, thành phố cần xem xét cơ chế miễn hoặc giảm đối với những cá nhân sở hữu bất động sản duy nhất giống như chính sách nhân văn trong thuế thu nhập cá nhân, đồng thời có mức điều chỉnh linh hoạt đối với phân khúc căn hộ chung cư để tránh làm giá nhà bị đẩy lên quá cao. Ngoài ra, việc minh bạch hóa ranh giới khu vực TOD, công khai tiêu chí xác định thời điểm áp dụng, cũng như làm rõ cách xử lý các giao dịch nội bộ giữa người thân hay các trường hợp chuyển nhượng vì nhu cầu an cư thiết yếu là những đòi hỏi cấp bách để bảo đảm tính công bằng, khả thi và bền vững của chính sách tài chính đô thị này.
- Bến Thành – Cần Giờ: VinSpeed chính thức khởi động tuyến metro cao tốc chỉ 20 phút để chạm biển!
- TP.HCM Chuyển Mình Sang Kỷ Nguyên Đa Cực: “Song Mã” Vinhomes Đón Đầu Làn Sóng Hạ Tầng Tỷ Đô
- Chương Mới Của Sự Xa Xỉ Sức Khỏe – Lagoonia Legacy Vinhomes Green Paradise
- 3.5 Năm Không Lo Lãi Suất – An Tâm Đầu Tư, An Nhàn Sinh Lợi
- Thông Báo Điều Chỉnh Lộ Trình Các Tuyến Xe Vinbus Tại Ocean City
Zalo